「自宅を購入してから何度か転勤で引っ越したけれど、登記簿の住所は買った時のままだ」
「2026年から住所変更が義務になると聞いたけれど、自分は関係あるの？」
そのような疑問をお持ちの方は多いのではないでしょうか。
いよいよ2026年（令和8年）4月1日から、不動産登記法における「住所変更登記の義務化」がスタートします。「まだ先のこと」だと思っていた制度改正が、目前に迫ってきました。
結論から申し上げますと、これから引っ越しをする方だけでなく、過去に引っ越しをして住所変更手続きをしていない方も対象になります。
この記事では、四万十市で司法書士事務所を運営する私が、新制度のルールと、「手続きを放置するリスク」、そして「将来の手続きを無料・自動にする裏技（新制度）」について、わかりやすく説明します。
結論：何をいつまでにすべきか
- 義務化スタート：2026年（令和8年）4月1日から。
- やること：住所や氏名が変わってから2年以内に法務局で変更登記を申請する。
- 過去の引越し：4月1日より前の住所変更についても、2028年（令和10年）3月31日までに手続きが必要（遡及適用）。
- ペナルティ：正当な理由なく放置すると、5万円以下の過料の対象になる可能性があります。
「うっかり忘れていた」では済まされないルールになりますが、期限までにはまだ猶予があります。焦らず、まずはご自身の状況を確認しましょう。
なぜ義務化されたのか？制度の背景
これまで、不動産（土地・建物）の住所変更登記は「任意」であり、手続きをしなくても罰則はありませんでした。
しかし、その結果、引っ越しをしても登記名義人の住所が更新されず、行政が所有者と連絡が取れなくなる「所有者不明土地問題」が全国的に深刻化しました。災害復興や公共事業の遅れにつながるこの問題を解消するため、法律が改正されました。
2026年4月1日施行のルール詳細
この法律で特に重要なのは「遡及適用（そきゅうてきよう）」という考え方です。法律が始まる日（施行日）より前の出来事にも、さかのぼって適用されます。
- 施行日（2026/4/1）以降に住所が変わった場合：
その日から2年以内に申請。 - 施行日より前に住所が変わっていた場合：
施行日（2026/4/1）から2年以内（つまり2028年3月31日まで）に申請。
【重要】よくある誤解と「賢い対策」
制度開始にあたり、多くの方が誤解しやすいポイントと、今回新しく始まる「メリットの大きい制度」について解説します。
1. 「役所で住民票を移せば、自動的に登記も変わる」は間違い？
原則として、市役所で転入・転居届を出しても、法務局の登記情報は自動的には書き換わりません。ご自身で申請する必要があります。
しかし、これを「自動」にする方法が新設されました。
法務局に対して、あらかじめ「私の氏名・住所・生年月日（検索用情報）」を登録しておく制度です。
この申出をしておけば、将来住所変更があった際に、法務局が定期的に住基ネットを確認し、職権（法務局の権限）で自動的に登記を変更してくれます。
メリット：
職権による変更となるため、通常かかる登録免許税（不動産1個につき1,000円）がかかりません（無料）。
個人の場合、何もしなければ自動的には変わりませんが、事前に申出をしておくことで、将来の手間と費用を節約できます。この申出は2025年4月から既に受付が始まっていますので、義務化スタート前の今のうちに手続きしておくことを強くお勧めします。
2. 「どんな理由があっても絶対に罰則？」
法律では「正当な理由がないのに」申請を怠った場合に過料の対象となるとされています。逆に言えば、「正当な理由」があれば過料は科されません。
正当な理由の例：
- DV（ドメスティック・バイオレンス）被害者などで、新住所を公開することで危害が及ぶ恐れがある場合。
- 重病による長期入院中など、手続きを行うことが著しく困難な場合。
- 災害により避難生活を送っている場合。
単に「忙しかった」「知らなかった」は通用しませんが、やむを得ない事情がある場合は考慮されます。
【ケース別】あなたはどう対応すべき？
ケースA：何度も引っ越して、登記の住所と今の住所がつながらない
登記には「住所の変遷（履歴）」をすべて証明する必要があります。
引っ越しが多い場合、現在の「住民票」には過去の住所が載っていないことがあります。その場合は、本籍地の役所で「戸籍の附票（こせきのふひょう）」を取得してください。住所の履歴が一覧で記載されています。
※保存期間の経過等でどうしても書類が取得できない場合は、権利証のコピーや上申書等を提出する代替措置が必要になります。この場合は専門家への相談をお勧めします。
ケースB：海外に住んでいる場合
先ほど紹介した「スマート変更登記」は、国内の住基ネットを利用するため、海外居住者の方は利用できません。
海外に引っ越した場合は、従来通りご自身（または代理人）による申請が必要です。現地の領事館で在留証明書を取得するなどの手続きが必要になるため、早めの準備が大切です。
ケースC：四万十市の実家を相続したが、遠方に住んでいる
遠方にお住まいの場合、平日に高知の法務局へ出向くのは大変かと思います。現在は郵送での申請も可能ですし、司法書士に依頼すればオンライン等ですべての手続きを代行できます。
まとめ：4月1日に向けて確認を
2026年4月1日から始まる「住所変更登記の義務化」。
ポイントを整理します。
- 原則、住所が変わってから2年以内に手続きが必要。
- 過去の引越しも対象になる（2028年3月末までに対応を）。
- 「スマート変更登記（検索用情報の申出）」をしておけば、将来の手続きが自動＆無料になる。
義務化は「罰則」のためにあるのではなく、「あなたの大切な財産の権利を明確にするため」のものです。
まずは、お手元の「登記済証（権利証）」や「登記識別情報通知」を確認し、記載されている住所が現在のものと同じかどうかチェックしてみてください。
もし「履歴がつながらない」「手続きの時間がない」とお困りの際は、お近くの司法書士にご相談ください。
よくある質問（FAQ）
- Q. 司法書士に依頼する場合、費用はどのくらいかかりますか？
- 物件の数や評価額にもよりますが、一般的な住宅（土地1筆・建物1棟）の住所変更であれば、報酬と実費（登録免許税など）を合わせて数万円程度で収まるケースが多いです。なお、ご自身で「スマート変更登記（申出）」を行っていた場合は、登録免許税がかからないため実費は安くなります。
- Q. 自分で手続きすることはできますか？
- はい、可能です。ご自身で法務局へ行き、申請書を作成して提出することができます。ただし、何度も転居している場合や、平日日中に時間が取れない場合は、専門家への依頼を検討したほうがスムーズです。
- Q. 2年を過ぎたら、すぐに罰金が科されるのですか？
- 期限を過ぎたからといって、直ちに自動的に過料（罰金）が請求されるわけではありません。通常は法務局からの通知（催告）などのプロセスがあります。しかし、法律上の義務ですので、通知を待つことなく早めに手続きを行うことが大切です。
