※本記事は、執筆時点での公開情報および司法書士としての実務経験に基づく情報提供を目的としています。
法令は随時改正されるため、個別の判断や手続きにあたっては必ず専門家にご相談ください。
令和8年4月から「住所変更登記」が義務になる
改正不動産登記法が令和8年（2026年）4月1日に施行され、不動産の名義人は住所や氏名が変わった日から2年以内に登記の変更申請をしなければなりません。
制度の詳細は、法務省の公式ページで確認できます。
これまでは任意でした。
引越しをしても放置している所有者が全国に大勢いたことが、所有者不明土地問題の一因となったため、義務化に至っています。
令和8年4月より前の引越しも対象です。
過去に住所や氏名が変わったまま登記を放置している方も、義務化の対象になります。
この場合の絶対的な期限は令和10年（2028年）3月31日です。
施行日から2年間の経過措置が設けられており、この日までに変更登記を完了させる必要があります。
「5万円の過料」はいつ来るのか
正当な理由なく期限内に申請しなかった場合、5万円以下の過料の対象となります。
ただし、期限を過ぎたからといって、直ちに裁判所から通知が届くわけではありません。
手続きの流れは以下の通りです。
まず、管轄の法務局登記官から「速やかに申請するよう」求める催告書（通知）が送付されます。
この催告に対して申請を行うか、客観的に認められる正当な理由を申告した場合には、直ちに過料の対象とはなりません。
正当な理由として認められる可能性がある代表的な例として、次のようなものが挙げられます。
- DV・ストーカー・児童虐待等の被害者であり、新住所を加害者に知られることで生命・身体に危害が及ぶおそれがある場合
- 重病等の事情により手続きが物理的に困難な場合
- 生活保護受給等により、登記に要する費用を負担する能力が客観的に欠如している場合
- 既に「検索用情報の申出」を行っており、法務局の職権処理を待機している場合
- 市町村合併等の行政区画の変更により、所有者の帰責なく住所表記が変わった場合
正当な理由の申告もなく催告を無視し続けた場合に初めて、管轄の地方裁判所へ事案が通知され、過料の制裁が下されます。
段階的な手続きが踏まれるとはいえ、放置は法的な不利益に直結します。
「検索用情報の申出」とスマート変更登記の仕組み
令和7年（2025年）4月21日から、「検索用情報の申出」の受付が始まっています。
氏名・住所・生年月日・メールアドレス等を法務局のシステムに事前登録しておく手続きです。
申出の対象や必要事項は、法務省の公式解説で確認できます。
申し出ておくと、法務局が定期的に住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）を照会し、住所変更が確認された際に意思確認を経て職権で登記が変更される仕組みです。
これが「スマート変更登記」です。
法務局が照会・確認・職権変更という段階を踏んで処理するため、自動的に即時完了するものではありません。
スマート変更登記の流れや利用方法は、法務省の案内も参考になります。
最大のメリットは登録免許税が非課税（0円）になる点です。
これは、登録免許税法上「登記機関が職権に基づいてする登記」に該当するためです。
自分で住所変更登記を申請すると、不動産1個につき1,000円の登録免許税がかかります。
複数の不動産を所有している方には、この差が無視できません。
相続登記の申請時にも必要になります
令和7年4月21日以降、相続登記など新たに所有権の登記名義人となる登記を申請する際には、申請書類に検索用情報を併せて記載して申し出ることが必要となっています。
相続登記と同時に申し出ることで、個別に手続きする手間も省けます。
相続登記の義務化については、法務省の公式情報もあわせて確認しておくと安心です。
不動産を相続したら登記を！遺産分割から3年以内に手続きが必要です
令和8年4月からは登記名義人の「死亡を示す符号（◇）」が登記記録に表示される
もう一つ、見落としがちな新制度があります。
令和8年4月1日から、法務局が住基ネット等を照会し、登記名義人の死亡が確認された場合、職権で登記記録に死亡を示す符号（◇）が表示される仕組みが始まります。
登記簿を一目見るだけで名義人がすでに亡くなっていることを確認できるため、所有者不明土地の発生を早期に抑制することが目的です。
なお、記録されるのは符号（◇）のみであり、死亡年月日などの詳細な個人情報が登記簿に公開されるわけではありません。
これは「相続登記が自動で完了する」制度ではありません。
符号が表示されても、誰が不動産を引き継ぐかという相続登記の申請義務（3年以内）はご家族に残ります。
ご家族間で必ず共有しておいてください。
自分で申し出るときの「3つの落とし穴」
【実務では】順位番号の確認コストが節税メリットを上回ることがある
検索用情報を申し出る際、対象不動産の「順位番号」の入力が必須です。
実務の手続きでは、登記識別情報が古いままで現在の登記記録と一致せず、順位番号の特定に時間がかかるケースもあります。
権利証（登記識別情報）や登記事項証明書に記載された番号で、手元にない場合は取得が必要です。
取得費用は、法務局窓口で1通600円、登記情報提供サービス（インターネット）で1件331円です。
農地・山林を含めて数十筆から100筆を超える不動産を所有している場合、確認だけで費用と入力作業が相当の規模になります。
実務では、複数の不動産を所有している方ほど、制度の理解よりも「対象不動産の整理」に時間がかかる傾向があります。
スマート変更登記で節約できる登録免許税（1筆1,000円）と相殺どころか、費用倒れになりかねません。
実務家として注意を喚起しておきますが、所有不動産が多い方は節約できる費用と確認にかかる費用を数字で比べた上で判断してください。
【現場から】「いつ変更されるか」が読めない
スマート変更登記は、法務局が住基ネットを照会する「法務局のペース」で処理されます。
法務局の照会頻度は「少なくとも2年に1回程度」とされており、申し出の翌日に完了するわけではありません。
制度の全体像は、法務省の資料でも整理されています。
実務では、「スマート変更登記に登録しているから大丈夫」と思っていたものの、売却スケジュールに間に合わず、通常の住所変更登記を別途行うことになるケースもあります。
問題が生じやすいのは、売却や担保設定のタイミングです。
不動産取引の決済日には、登記簿上の住所と印鑑証明書上の住所が一致していることが原則として求められます。
不一致があると、後続の手続きが法的にストップし、決済日がずれ込んだり取引のタイミングを逃したりする原因になります。
申し出をしていても、売却・担保設定の時期によっては、自分で住所変更登記を申請しなければならないケースが生じます。
【よくある盲点】メールアドレスの登録は「しない」も選択肢
メールアドレスの登録は必須ではありません。
「メールアドレスなし」で申し出た場合、法務局からの意思確認は新住所への郵送で行われます。
住民票の異動届を正しく出していれば、郵便で通知が届く仕組みです。
メールアドレスを登録した場合、使えなくなった時点で速やかに変更届出が必要です。
よくあるケースとして、登録したメールアドレスが使えなくなっていることに気づかず、意思確認が進まないまま放置されてしまうケースもあります。
10年・20年先まで同じアドレスを使い続ける保証はないため、郵便通知の方がメンテナンスフリーという考え方もあります。
当事務所では、ご自身で申し出をされる方に「今後も確実に同じアドレスを管理し続けられるか」を確認した上で、どちらの方法が適切かをご案内しています。
司法書士に任せた方がいい人・自分でできる人
具体的な判断に迷う場合は、早めに専門家へ相談しておくことで手続きの遅延を防ぐことができます。
自分で申し出が向いているのは、以下の条件がすべて揃う方です。
- 所有不動産が少ない（数筆程度）
- 権利証や登記簿がすぐ手元で確認できる
- 当面、売却や担保設定の予定がない
実務上は、これらの条件に一つでも当てはまらない場合、自力で進めようとして途中で手続きが止まり、結果的に二度手間になるケースが多いです。
以下に当てはまる方は、最初から司法書士への依頼が確実です。
- 所有不動産が多く、順位番号の確認だけで費用と時間がかかる
- 共有持分を複数回に分けて取得しており、権利関係が複雑
- 登記簿上の住所から現在の住所までのつながりを、住民票の除票や戸籍の附票で証明できない
司法書士に依頼すれば、順位番号の確認から申出書類の作成・提出まで代行します。
手続きの煩雑さから解放され、完了時期も明確になります。
相続登記の際に「検索用情報」の申し出についてご協力をお願いします
よくある質問
Q. PCから申請する場合、マイナンバーカードの電子署名は必要ですか？
不要です。
マイナンバーカードの表面（顔写真がある面）をスマホまたはスキャナーで撮影・読み取りし、PDF等の画像データとして添付するだけで足ります。
マイナンバー（個人番号）が記載された裏面の添付は、番号利用法（マイナンバー法）により法令上不可であり、ICカードリーダーを使った電子署名も求められません。
Q. スマート変更登記に登録しておけば、相続登記も自動でやってくれますか？
相続登記は自動化されません。
令和8年4月1日からは、法務局が名義人の死亡を確認した際に登記記録へ死亡を示す符号（◇）が表示される制度が始まります。
ただし「死亡の事実を登記記録に示す」ものにとどまります。
誰が不動産を引き継ぐかという相続登記の申請義務（3年以内）はご家族に残ります。
Q. メールアドレスが変わった場合はどうなりますか？
登録済みアドレスが使えなくなると、意思確認メールが届かずスマート変更登記が実行されません。
変更の際は速やかに法務局への届出が必要です。
ただし、メールが届かない場合のバックアップとして、書面（郵便）による通知という行政側の代替措置が設けられています。
住民票の異動届が適切に出されていれば、郵便で意思確認が届く仕組みです。
管理の手間が負担な方は、申出時にメールアドレスを登録せず郵送通知を選択することをご検討ください。
Q. 住所変更登記の申請と同時に、検索用情報の申出もできますか？
現行制度では認められていません。
住所変更登記の申請書に検索用情報を併せて記載する方法での申出は、制度上認められていません。
過去の住所変更登記をご自身で申請されるタイミングで、今後のための『検索用情報の申出』もしておきたいとお考えの場合は、住所変更登記の申請書に併記することはできないため、別途『検索用情報の申出（単独申出）』の手続きを行っていただく必要があります。
この単独申出は、『かんたん登記・供託申請』のサイト等を利用したオンライン申請のほか、所定の申出書を作成し、管轄の法務局へ書面で提出（窓口への持参または郵送）する方法でも行うことができます。
申請書への同時記載が認められているのは、所有権の保存登記・所有権の移転登記・合体による登記等・所有権の更正登記（新たに所有権登記名義人となる場合）に限られています。
Q. 住所のつながりを証明できない場合はどうすればよいですか？
実際には、保存期間満了により住民票の除票や戸籍の附票が取得できず、この問題で手続きが止まるケースが少なくありません。
役所の保存期間満了により住民票の除票や戸籍の附票が廃棄されているなど、登記簿上の住所から現在の住所までのつながりを公的書類で証明できない場合は、以下の対応が必要になります。
代替書類を組み合わせた上申書の作成が必要です。
権利証（登記済証）、不在籍証明書・不在住証明書、固定資産税の納税通知書などをパズルのように組み合わせ、法務局に事情を説明する「上申書」を作成します。
このようなケースは法務局との折衝を含め高度な法的立証活動が求められるため、司法書士への相談をご検討ください。
判断に迷う場合は、まず無料相談でご状況をお聞かせください。
なお、状況によって必要な手続きは異なるため、個別事情がある場合は事前の確認をおすすめします。
法令は随時改正されるため、個別の事案については専門家にご相談ください。
